Что и как нужно регистрировать?

   Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре Федеральной регистрационной службой РФ ().

Гражданский Кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997г. предусматривают две основные формы государственной регистрации: регистрация прав на недвижимость и сделок с ней. В зависимости от характера недвижимости регистрации подлежат права на недвижимое имущество нежилого фонда и сделок с ним, права на недвижимое имущество жилого фонда и права на земельные участки. При регистрации сделок с недвижимым имуществом специалисты выделяют следующие разделы:

• Сделки с отчуждением объектов недвижимого имущества;
• ;
• Залог недвижимого имущества;
• Регистрация договоров участия в долевом строительстве.

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимостью:

• договор об ипотеке;
• договор купли-продажи жилого дома, , части жилого дома или квартиры;
• договор продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру, части жилого дома или квартиры;
• договор продажи предприятия как имущественного комплекса;
• ►договор дарения недвижимого имущества;
• ► договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество;
• ► отказ одаряемого принять в дар недвижимое имущество;
• ► пожертвование недвижимого имущества;
• договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры;
• договор мены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру, части жилого дома или квартиры;
• ► договор ренты с передачей недвижимого имущества под выплату ренты;
• ► договор пожизненного содержания с иждивением;
• договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенный на срок не менее 1 года;
• ► договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок;
• ► договор аренды с правом выкупа;
• ► договор субаренды;
• договор аренды предприятия;
• ►договор аренды участков лесного фонда;
• ► договор безвозмездного пользования участком лесного фонда;
• ► договор концессии участков лесного фонда;
• ► договор залога права аренды недвижимости;
• соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем;
• договор участия в долевом строительстве;
• уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве;
• ► уступка прав требования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации;
• ►перевод долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации.

Что касается аренды, обязательной регистрации подлежит договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо или в аренду сдается предприятие - независимо от срока. С момента подписания договора до даты его регистрации может пройти достаточно большой период времени (иногда больше двух месяцев). В этом случае, по договоренности, арендующая сторона может начать использование помещения по своему усмотрению, а арендодатель - начислить плату, которую, однако, необходимо выплачивать только после осуществления регистрации.

Часто возникает вопрос, что делать, если квартира, земельный участок или другая недвижимость приобретены до вступления в силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (до 31 января 1998 г.).

В случае если документы оформлены (договор зарегистрирован в БТИ, местной администрации или земельном комитете) и данные права признаются юридически действительными - перерегистрация не требуется и производится по желанию, можно пользоваться и владеть этими объектами. Однако, если планируется продажа, мена, дарение иди другая сделка с собственностью нужно зарегистрировать ранее возникшие права. Если имущество приобретается по иным основаниям (наследство, решение суда о признании права собственности), то регистрации ранее возникшего права не требуется.

Обязательная перерегистрация ранее возникшего права в ЕГРП позволяет также провести дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку. Поэтому, если решено приобрести квартиру, снять в аренду офисное помещение или провести любую другую операцию с недвижимостью - можно смело попросить у стороны по договору предъявить свидетельство о государственной регистрации права, выданное учреждением юстиции. Если при перерегистрации выяснится, что продавец (даритель, залогодатель, арендодатель и пр.) приобрели имущество незаконно, то регистрация сделки не будет осуществлена. Кроме того, если со дня выдачи свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могут устареть. Поэтому желательно, чтобы наличие прав и отсутствие их ограничений подтверждалось также и выпиской из ЕГРП, выданной службой регистрации за несколько дней до регистрации сделки.

Как правило, регистрация сделки с объектом недвижимости происходит одновременно с регистрацией прав на него. Например, при регистрации договора купли-продажи здания его новый владелец должен зарегистрировать и право собственности на это здание. Данный факт необходимо учитывать при подаче документов на государственную регистрацию сделок.

Итак, с государственной регистрацией недвижимости и сделок с ней в процессе своей хозяйственной деятельности приходится сталкиваться многим организациям. Поэтому мы рассмотрм, какие требования законодательство предъявляет к порядку регистрации, на что обратить внимание при подаче документов, в каких случаях регистрирующий орган вправе приостановить процедуру регистрации или вообще отказать в ней.

Порядок проведения государственной регистрации

Обращаться за регистрацией следует по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Например, Москва представляет собой единый регистрационный округ.

Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц проводится по инициативе правообладателей или лиц, приобретающих указанные права, с обязательным уведомлением правообладателя.

Если речь идет о переходе права на объект недвижимого имущества, об ограничении (обременении) данного права или о сделке с недвижимостью, государственная регистрация возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Чтобы зарегистрировать право на недвижимое имущество или сделку с ним, в орган, осуществляющий государственную регистрацию, нужно представить ряд документов. При этом заявителю выдается расписка в получении данных документов с их перечнем, а также с указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию.

Сама государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в месячный срок со дня подачи необходимых документов. Так сказано в пункте 3 статьи 13 Закона № 122-ФЗ.

Датой регистрации считается день внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Факт государственной регистрации в зависимости от объекта регистрации подтверждается по-разному. Если регистрируются возникновение и переход прав на недвижимое имущество, выдается свидетельство. Если сделки - делается специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки, то есть на договоре.

Кстати, технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации, исправляются в трехдневный срок по решению регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях.

Документы, представляемые на государственную регистрацию

Прежде всего хотелось бы отметить несколько общих требований, предъявляемых статьей 18 Закона № 122-ФЗ к заполнению документов, которые нужно подать в регистрирующий орган.

Во-первых, тексты документов должны быть написаны разборчиво.

Во-вторых, наименования организаций пишутся без сокращения, с указанием места их нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса места их жительства также пишутся полностью.

В-третьих, не принимаются документы, имеющие подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления. Кроме того, не принимаются документы, исполненные карандашом, и документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Теперь можем непосредственно перейти к списку документов, представляемых на государственную регистрацию недвижимости и сделок с ней. И начнем, конечно, с заявления.

Заявление на государственную регистрацию недвижимости и сделок с ней

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) лица . Если права на недвижимое имущество, подлежащее гос. Регистрации установлены решением суда, то заявление предоставлять не нужно.

Уполномоченными лицами, во-первых, могут быть лица, которые вправе действовать без доверенности. В этом случае нужно представить документы, подтверждающие их полномочия (например, протокол или приказ о назначении на должность руководителя организации). Во-вторых, лица, действующие на основании нотариально удостоверенной доверенности, если иное не предусмотрено законом.

Кстати, при регистрации договора аренды заявление может подавать арендатор или арендодатель.

Заявление составляется на бланке установленной формы или в свободной форме и подается в единственном экземпляре-подлиннике. В нем рекомендуется указать следующие сведения:

- данные о правообладателе (стороне договора). В отношении физического лица приводятся фамилия, имя, отчество, дата рождения, документ, удостоверяющий личность, и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или адрес места преимущественного пребывания. В отношении юридического лица - полное наименование, ИНН, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи в ЕГРЮЛ, адрес фактического местонахождения;

- сведения об уполномоченном лице (представителе), а именно: фамилия, имя, отчество, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес, наименование и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя;

- ходатайство (просьбу) о государственной регистрации, вид права (например, право хозяйственного ведения), вид сделки, вид ограничения (обременения) права. Если регистрируется право общей долевой собственности, нужно также указать размер доли;

- наименование, реквизиты правоустанавливающего документа, на основании которого должна быть проведена государственная регистрация права;

- наименование и реквизиты сделки, которую необходимо зарегистрировать или на основании которой должна быть проведена государственная регистрация, а также краткие данные о второй стороне сделки (фамилия, имя, отчество физического лица, наименование юридического лица);

- сведения об объекте недвижимости (наименование, место нахождения (адрес), кадастровый или условный номер, если он известен заявителю);

- дату составления заявления.

Также в заявлении на государственную регистрацию должна стоять подпись заявителя.

Заметьте: если на одной из сторон договора выступают несколько лиц, заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке либо подается одно заявление, подписанное всеми лицами.

Иногда помимо тех, что уже были представлены на государственную регистрацию, нужно подать дополнительные документы. Для этого в регистрирующий орган подается заявление о приеме дополнительных документов. В нем рекомендуется указать номер, под которым ранее представленное заявление о государственной регистрации было зарегистрировано в книге учета входящих документов, и его дату.

Квитанция об оплате государственной пошлины

За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним взимается государственная пошлина. Государственную пошлину необходимо уплатить заранее и к заявлению на государственную регистрацию приложить квитанцию об ее оплате. Гос. Пошлину устанавливает Налоговый кодекса РФ.

Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок

Одновременно с заявлением на государственную регистрацию недвижимости и сделок с ней нужно представить документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок.

Физическое лицо, в том числе представитель организации, предъявляет документ, удостоверяющий личность.

Представитель организации также предъявляет учредительные документы. Кстати, если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии учредительных документов, можно представить выписку из ЕГРЮЛ, свидетельствующую об отсутствии в данных документах изменений и дополнений.

Кроме того, необходимо представить документ, подтверждающий факт внесения сведений о юридическом лице в ЕГРЮЛ, и документ о постановке на налоговый учет с указанием ИНН.

Обратите внимание: и учредительные документы, и документ, подтверждающий факт внесения сведений в ЕГРЮЛ, предъявляются в подлиннике с приложением копий, либо вторые экземпляры подлинников.

Правоустанавливающие документы

Больше всего вопросов, возникающих в процессе государственной регистрации, вызывает перечень правоустанавливающих документов на объекты нежилого фонда и сделок с ним. То есть документов, устанавливающих наличие, возникновение, прекращение, переход или ограничение (обременение) права.

Конечно, в зависимости от объекта регистрации данный перечень будет меняться: для регистрации сделки купли-продажи он один, для регистрации договора аренды - другой, для регистрации ипотеки - третий и т. д. Мы приведем примерный перечень правоустанавливающих документов, которые необходимы в самых распространенных случаях государственной регистрации. Обратите внимание: именно примерный, поскольку при регистрации применяется индивидуальный подход с учетом всех особенностей регистрируемых прав и обстоятельств сделок.