Государственное регулирование оценочной практики включает
как нормы публичного права (оценка имущества, связанная с налогообложением недвижимости,
принудительным изъятием для
государственных или муниципальных нужд, приватизация имущества), а также
нормы публичного права (сделки с имуществом, принадлежащем на праве
собственности - купли-продажи, дарения, кредитования под залог, внесения в уставный
капитал общества, страхование).
Имущество - совокупность подлежащих
денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо.
Юридические отношения, подлежащие денежной оценке часто называют имущественными
отношениями.
Содержание имущества, принадлежащего одному лицу
разделяют на:
-
актив
- совокупность вещей, принадлежащих данному лицу на праве собственности или в
силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (долговое имущество);
-
пассив - совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно
находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, существующих у
данного лица.
Понятие недвижимого имущества устанавливает ФЗ от
21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним».
Недвижимое
имущество (недвижимость) - земельные участки, участки недр, обособленные
водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение
без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,
жилые и нежилые помещения, лемма и многолетние насаждения, предприятия как
имущественные комплексы (ст. 1 закона).
Земельный участок, а не какой-нибудь иной объект является
основой понятия «недвижимость». Земельный участок - это первичный и главный
элемент понятия недвижимости, значение и особенности которого определяют суть
данного понятия. Все другие виды имущества признаются недвижимостью вследствие
их неразрывной связи с земельными участками.
В Российском законодательстве отношения, которые возникают
по поводу недвижимости, регулируются:
-
гражданским законодательством, относящимся к предметам ведения РФ,
-
законодательством, относящимся к предметам совместного ведения РФ и
субъектов РФ (жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательство
о недрах - с. 72 Конституции РФ, п. к.)
и устанавливает нормы для регулирования отношений применительно к
соответствующим видам недвижимых вещей);
-
градостроительным законодательством, не отнесенным Конституцией РФ ни к
предметам ведения РФ ни к предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ.
Основные законы, применяемые при правовом регулировании
отношений, связанных с недвижимостью:
-
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним»,
-
ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;
-
Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»
-
и т.д.
Следует отметить, что часто недвижимые вещи имеют принадлежность
- движимая вещь, которая служит
недвижимой и связана с ней общим назначением. Права и обязанности, предметом
которых является недвижимая вещь, могут распространяться также и на
принадлежность. Принадлежность недвижимой вещи может быть отделена от
недвижимой вещи, если на то будет воля правомочного лица.
Недвижимая
вещь может иметь различные ограничения (обременения) -
наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном
законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при
осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект
недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда,
арест имущества).
Сервитут - право ограниченного
пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода,
прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут
быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на
здание, помещения, сооружение может существовать вне связи с пользованием
земельным участком собственника недвижимого имущества, в отношении прав
которого установлен сервитут.
Все недвижимые вещи подлежат обязательной
индивидуализации. Для этого законодательное регулирование на территории РФ
ввело понятия и процедуру кадастрового и технического учета
(инвентраизации)- описание и индивидуализация объекта
недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или
нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики,
которые позволяют однозначно выделить его их других объектов недвижимого
имущества. Учет объекта недвижимости сопровождается присвоением ему
кадастрового номера.
Кадастровый
номер
- уникальный, не повторяющийся во времени и пространстве и на территории РФ
номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении
кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой,
установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект
недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.
Кадастровый номер здания и сооружения состоит из кадастрового номера земельного
участка, на котором находится здание или сооружение и инвентарного номера
здания и сооружения. Кадастровый номер помещения в здании состоит из
кадастрового номера здания или
сооружения и инвентарного номера помещения.
Когда мы говорим о земле как об объекте гражданских
правоотношений, мы имеем ввиду землю не в ее естественном состоянии, а землю, в
отношении которой установлен определенный правовой режим, в силу чего она и
становится объектом права, объектом гражданских правоотношений.
Земля как
природный объект, как природный ресурс не может быть ни объектом земельных
отношений, ни отношений собственности, ни каких-либо иных отношений. Объектом
отношений, связанных в том числе с землей, является какая-либо юридическая
категория, отражающая наиболее характерные юридически значимые признаки
соответствующего объекта природы.
В
законодательстве не закрепляются естественно-научные понятия природных
объектов. Вместо этого формулируются юридические фикции, которые зачастую
отличаются от научных и бытовых представлений о природном объекте.
Например, в
водном праве объектом водных отношений является не вода как вещество природы, а
водный объект как юридически значимое понятие.
Таким образом,
правоотношения в том числе в области оценочной деятельности не возникают по
поводу земли как природного объекта или ресурса. Объектом таких отношений
является индивидуализированная часть земли, то есть конкретный земельный
участок.
Юридически
значимые признаки земельного участка, его пространственная сфера как объекта
права собственности отражены в ст. 261 ГК РФ. Территориальные границы
определяются в порядке, установленным земельным законодательством, на основе
документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным
ресурсам и землеустройству.
Принципиально
важным является то, что право собственности на земельный участок
распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые
водоемы, находящийся на нем лес и растения при условии, если иное не установлено
законом. Собственник земельного участка вправе использовать по своему
усмотрению все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если
иное не установлено законами о недрах, об использовании воздушного
пространства, иными законами и не нарушает права иных лиц.
Итак, земельный
участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный слой),
границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке уполномочены
государственным органом, а также все,
что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не установлено
законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.
Следует отметить,
что в законодательстве представлены определения отдельных видов земельных
участков.
Так, согласно
ст. 1 ФЗ от 15.04.1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных
некоммерческих объединениях граждан»:
садовый
земельный участок - земельный участок,
предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания
плодовых, ягодных, овощных,
бахчевых или иных
сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом
возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и
хозяйственных строений и сооружений);
огородный земельный участок -
земельный участок,
предоставленный гражданину или
приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных
сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения
некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в
зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории);
дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или
приобретенный им в
целях отдыха (с
правом возведения жилого строения без права регистрации проживания
в нем или жилого
дома с правом
регистрации проживания в
нем и хозяйственных строений и сооружений,
а также с правом выращивания плодовых,
ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).
Существуют
также понятия, которые тождественны понятию «земельный участок». Так, например,
некоторые виды земель транспорта представляют собой достаточно узкую полосу
земли очень большой протяженности, например, полосы отвода железных и
автомобильных дорог. В отношении данных земель используется понятие «полоса
отвода».
Наряду с
понятием «земельный участок», в законодательстве используется понятие «угодье»
- вид функционального использования земельного участка, обусловленный его
естественными свойствами и наличием на нем определенных ресурсов (выделяют
сельскохозяйственные угодья: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые
многолетними насаждениями; лесные угодья, вводно-болотные угодья). С помощью
использования данного термина уточняется правовой режим отдельных участков
земли.
Итак, главное
отличие понятия земельный участок от понятия угодье состоит в
том, что угодье не индивидуализируется путем определения его местоположения и
границ в том же порядке, как и земельный участок. Угодье является частью самостоятельного
земельного участка. Только земельные участки могут быть объектом права
собственности.
Объектом
гражданско-правовых отношений выступает земельный участок как единое
целое. Однако, согласно ст. 6 ЗК РФ,
объектом земельных правоотношений может быть и часть земельного участка.
Земельный участок может быть делимым (когда земельный участок может быть
разделен на части, каждая из которых после раздела образует отдельный земельный
участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода
его в состав земель иной категории) и неделимым.
При
осуществлении оценочной деятельности важным понятием является категория земель,
к которой относится оцениваемый земельный участок. Вообще, в законодательстве
широко используется термин «земли». В ряде случаев однозначное понятие объекта
земельных отношений только как земельного участка не всегда бывает достаточно
точным. Очень часто речь идет о землях, являющимися отдельными категориями.
Более точным является понятие земельный участок в составе земель
определенной категории.
Итак,
категория земель - это подразделение земель РФ по целевому назначению на:
1) земли
сельскохозяйственного назначения: земли за чертой поселений,
предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе
земель
сельскохозяйственного
назначения выделяются
сельскохозяйственные
угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями,
древесно-кустарниковой
растительностью, предназначенной для обеспечения защиты
земель от воздействия негативных
(вредных) природных,
антропогенных и техногенных
явлений, замкнутыми водоемами,
а также зданиями,
строениями, сооружениями,
используемыми для производства, хранения
и первичной переработки
сельскохозяйственной продукции.
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения
сельскохозяйственного производства, создания
защитных насаждений, научно исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей:
2) земли поселений:
земли, используемые и предназначенные для застройки
и развития городских и
сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.
Черта городских,
сельских поселений
представляет собой внешние
границы земель городских, сельских
поселений, отделяющие эти земли от земель
иных категорий.
В состав
земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии
с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
-
жилым;
-
общественно-деловым;
-
производственным;
-
инженерных и транспортных инфраструктур;
-
рекреационным;
-
сельскохозяйственного использования:
-
специального назначения;
-
военных объектов;
-
иным территориальным зонам.
3) земли промышленности, энергетики,
транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, земли для
обеспечения космической
деятельности, земли обороны, безопасности
и земли иного специального
назначения: признаются земли,
которые расположены за чертой
поселений и используются или
предназначены для
обеспечения деятельности
организаций и (или)
эксплуатации объектов
промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов
обороны и безопасности, осуществления иных специальных
задач и права на которые возникли у участников отношений
по основаниям, предусмотренным настоящим ЗК РФ, федеральными законами
и законами субъектов
Российской Федерации;
4) земли особо охраняемых территорий
и объектов: земли, которые
имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое,
рекреационное, оздоровительное и иное
ценное значение, которые
изъяты в соответствии
с постановлениями федеральных органов
государственной власти, органов
государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и
оборота и для которых установлен особый правовой режим.
5)
земли лесного фонда: лесные
земли (земли, покрытые лесной
растительностью и не
покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и
другие) и предназначенные для
ведения лесного хозяйства
нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие);
6) земли водного фонда:
земли, занятые водными объектами, земли
водоохранных зон водных объектов, а также
земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны
водозаборов, гидротехнических сооружений
и иных водохозяйственных
сооружений, объектов.
7) земли запаса:
земли, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности и
не предоставленные гражданам или
юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения
земель.
Итак,
земельный участок - это отдельный объект недвижимости, возникающий с момента
внесения о нем записи в единый государственный реестр земель как объекта
кадастрового учета и прекращающийся с момента внесения в ЕГРЗ записи о его
прекращении.
Признание
земельного участка как единого целого основано на определении таких видов
документов государственного земельного кадастра как кадастровое дело и
кадастровая карта (план).
